此外，地价计收还与产权来源关联起来，并且针对小地块城市更新项目，应移交未移交用地、零星国有未出让用地等，不断细化、设置项目地价修正系数。

在这个过程中，政府对城市更新公共利益和个体利益平衡所采取的开发管制、产权重构和经济调节这三个手段有机运作起来，发挥各自的作用，同时又实现协调联动，从而形成系统、有机的政策体系。

尽管深圳市对土地（空间）贡献、规划容积和地价联动的政策设计看起来比较复杂，但其内核都是制定城市更新活动中公共利益的基本底线，强化公共利益保护的边界条件，同时，在城市发展中丰富公共利益的内涵并予以细化落实，这一政策精神对于各地城市更新治理同样具有重要的引导作用。

3.2  产权门槛设定与土地分配之间的联动

为了平衡好“改造确权”和“现状确权”的关系，深圳市将产权门槛作为开发管制中的重要条件之一，予以政策规范。随着城市更新项目的推进以及城市发展需求的变化，产权门槛的设定逐步与历史遗留“问题土地”的处置规则联动起来，从而更好地保障公共利益实现的同时提高城市更新的可实施性。

具体来看，2016 年《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的修订中，根据“纳入城市更新单元的未完善征转手续用地越多，其需要提交给政府纳入储备的土地越多”这一基本逻辑，对历史遗留“问题土地”的处置规则进一步完善（表 2）。

表2 深圳拆除重建类城市更新项目历史用地处置比例表

由于针对不同产权用地采用了准入门槛和产权重构（贡献土地和空间）以及补缴地价相结合的调控手段，将存量土地再开发与存量土地的产权处置工作有机地结合起来，将能够通过确权实现土地权益的明晰化，这样依靠传统的确权思路难以解决的未完善征转手续用地的处置，可以通过利益共享机制来实现其合理权益，从而实现利益平衡，使深圳市复杂的产权问题在城市更新中得以积极地处理。

结论与讨论

深圳市城市更新在实践的过程中，着力探索公共利益和个体利益之间的利益平衡政策路径，在实践的基础上通过政策工具的不断调整完善，逐步勾勒出清晰的政策内核，即在公共利益保障的基础上更好地实现利益共享。通过对深圳市城市更新公共利益和个体利益相平衡的政策工具包的深入解析，可以为其他地区开展城市更新利益调控政策的系统设计提供重要的借鉴思路。

从城市更新可持续发展的角度出发，如何协调好土地（空间）配置与市场经济规律作用之间的关系，是实现城市更新利益平衡的关键。

这需要从规划管理、产权重构、增值收益调节、多元利益主体协调、利益共享机制设计等多种维度，将理论与实践紧密结合，从而形成系统、有机的政策体系和平衡、协调的制度框架。

由于城市更新中利益平衡并非简单的过程，必须平衡不同阶段、不同主体、不同改造情形的利益关系，实施具有精准价值导向的政策牵引，这需要一个持续调整优化的过程。

尽管深圳市当前在城市更新利益平衡制度建构方面形成了较为体系化的安排和可持续的改良机制，但是依然存在规划容积率面临较大突破、规划容积率与土地贡献率在更新项目的内部和外部作用效应不一、多种存量土地再开发的实施路径不协调等突出问题。

这反映出在深圳市的城市更新实践中，基于公共利益和个体利益相平衡的政策设计存在一定的缺陷，究其背后的原因，暴露出政府作用和市场作用的边界尚未完全厘清、不同空间尺度的城市更新利益调控缺乏有效传导和统筹均衡，以及规划、国土、住建等多部门各自主导的政策缺乏协同等深层次矛盾。

因此，在基于公共利益和个体利益相平衡的城市更新政策工具包的设计和使用过程中，必须进一步强化利益平衡的基本原理和内在作用关系的解析，运用综合、系统的思维，以城市更新体制机制优化为抓手，细致、缜密地开展城市更新利益调控政策的设计和实施调校工作。

未来城市更新过程中，一个丰富、动态、协调的政策工具包的完善，既要根据城市长远的发展目标来制定原则和底线，又要根据城市发展阶段的不同需求做出快速响应，同时还要细化城市更新实践活动中各相关主体反馈的、有利于项目实施的技术要求和管理程序。城市更新政策作为城市管理的核心工具之一，将为城市的可持续发展提供重要的线索。