在改造规模条件设定中，对于实施综合整治的，在鼓励局部加建、扩建和拆建的同时，要严格管控相应的建设规模。其中，空间扩建范围内新批准的建筑项目容积率不超过综合整治范围内现状建筑合法容积率的两倍，局部拆建的拆除范围不超过综合整治用地面积的 15% 且不大于 5 000 m²。

对于实施复合更新的，为了平衡拆除重建和综合整治的不同建筑物的利益补偿，要求现状部分建筑物集中连片且建筑面积不超过宗地总建筑面积的 1/3，拆除重建面积应大于 10 000 m²。

在楼龄限制条件设定中，对于拆除重建类项目，要求建筑物建成时间原则上应不少于 15 年；而对于实施复合更新的项目，放松楼龄条件限制，即部分建筑物可以未满 15 年，但要满足旧工业区综合整治不少于 10 年的要求。

在产权门槛条件设定中，对于综合整治类项目，要求权属清晰的合法土地面积占申报用地范围的比例不低于 50%；而实施拆除重建类项目，则要求权属清晰的合法用地面积达到 60% 以上。

特别要指出的是，这些准入条件的设定并不是僵化不变的，而是必须根据城市发展方向的变化不断持续地优化和适时调整。

深圳市在 2007 年推出旧工业区改造政策时，严格将其限定在“工改工”领域，相应的准入条件设定也比较严苛；随着 2009 年城市更新办法和 2012 年城市更新实施细则的出台，深圳市逐步将一定地区的准入条件设定扩展到“工改居”和“工改商”领域；进入 2013 年以后，为了提高新型产业的吸引力和产业配套能力，深圳市又着力对“工改工”（普通工业）、“工改 M0”（创新型产业用房）和“工改保”（保障性住房）类型的更新项目，在产权门槛、楼龄限制等准入要求方面予以适度降低；2018年，针对“工改 M0”（创新型产业用房）类型更新项目的 “爆发”，深圳市提出加强工业红线管控的要求。

以上这些更新准入条件的设定，共同形成了一个约束体系。一方面，从现状的适宜性出发，通过楼龄条件（建筑物建成时间）、产权门槛（设定城市更新单元内合法用地面积占项目用地面积的比例）、意见征集、改造规模要求和零星用地纳入等政策的设定，评判现状实施城市更新的条件；另一方面，从规划的合理性出发，明确更新规划涉及的用途管制要求和空间管制要求等。

通过结合现状准入和规划发展两个方面的条件设定，可以从城市更新项目的供给端发力，形成对城市更新项目利益分配的合理约束体系，从而实施城市更新的精细化管理。

当然，具体的更新准入条件的设定，需要由地方政府因地制宜地予以明确和动态调整。一般涉及现状准入的条件，可以根据本地的实际条件，比如土地破碎度、产权割裂状态、改造规模的市场偏好、历史政策沿革等来予以确定；而涉及规划发展的准入条件，则需结合社会经济发展的需求，比如产业引导方向、区位发展目标调整、改造风险防范等来予以引导。

2.2  基于公共贡献的产权重构模式探索

2.2.1 历史遗留“问题土地”的处置

产权模糊用地的处置，是各地城市更新中的一大难题，如何通过利益共享来实现这部分土地的利益分配，是政策设计创新的主要“战场”。

深圳市现有的多种产权共存的状况，是在原特区内、外不同步的城市化进程中逐步演变和派生而来的。由于面对城市更新实施时，这些不同权属来源的土地往往交织分布在同一项目范围内，呈现出破碎化和犬牙交错的状态，使得对实施单元开发的城市更新来说，必须对以上不同来源的用地问题予以“一揽子”地解决。

针对无法采用“现状确权”思路（通过对不同建筑产权属性的确定，采取补缴地价和补交罚款的做法）来处理未完善征转手续用地的确权问题，深圳市的城市更新在设定产权门槛的基础上，不断探索与创新解决这部分用地产权问题的方法和路径。

2012 年颁布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，首次提出了如何在城市更新中解决历史遗留“问题土地”的处置规则，被称为“改造确权”。其基本原理是，针对符合产权门槛要求的、可纳入城市更新单元一并实施拆除重建的未完善征转手续用地，按照 20% 比例的面积计算需要无偿交给政府的土地，剩余的 80% 加上其他合法用地，按照不低于 15% 的要求贡献公共利益用地。为了对纳入改造的这 80% 的土地进行处置，按照 110% 的基准地价计收，即基准地价上浮 10%，以示对其予以罚款。

通过明确土地分配的比例来确定产权归属及其权益构成，从而推动土地产权的明晰，这样城市更新逐渐成为解决土地国有化转制遗留问题的重要手段。对于我国其他城市地区而言，可以借鉴深圳市基于“改造确权”的更新路径，将存在历史遗留问题的用地产权处置，通过产权门槛、土地贡献和地价补缴等政策工具的应用，实现对产权模糊的用地的处置，从而在土地增值收益分配的过程中消除这部分问题，避免出现因“现状确权”无法实施而带来的改造困境。

2.2.2 更新单元土地（空间）贡献

公共利益要素和可交由市场博弈的要素不能混淆，如何实现公共利益最大化成为城市更新要解决的关键问题。基于城市更新单元的土地（空间）贡献导控，可以明确公共利益保障的合理性和合法性，而更新单元的合理划定对于平衡更新项目所涉及的内、外部收益，也起到了直接的影响作用。深圳市创新的“单元规划”技术，其重要的功能之一是对分散土地利益的整合，这种整合体现了政府在城市更新中对促进公共利益和个体利益相平衡所发挥的积极作用。