截止到 2020 年年底，中国常住人口城镇化率超过 60%。城市更新是一个国家城镇化水平达到一定发展阶段后面临的主要任务。党的十九届五中全会提出“推进以人为核心的新型城镇化”，明确了新型城镇化的目标任务和政策举措。“十四五” 及未来一段时期，城市发展方式将从“增量发展”向“存量更新” 转变，实施城市更新行动，是推进内涵式城镇化发展的重要路径。

城市更新作为城市转型发展的调节机制，通过不断调整城市结构与功能，提升城市发展质量和品质，增强城市整体机能和魅力，使城市适应新时代社会、经济和人的需求，是一种全新的动态平衡建立的过程。

鉴于存量用地的复杂性、更新过程中的可变性，与以往单纯的新建、拆旧建新相比，这种新的动态平衡必须立足于城市可持续发展的长远目标，是不断动态更新、持续推进的建立过程。因此，城市更新的关键在于过程管控，建立过程中的平等协商机制，充分发挥政府、市场、社会三种力量的作用，注重“自上而下”的发展目标与“自下而上”的利益诉求的协调平衡。

英国是较早推行城市更新的国家，自 2004 年《大伦敦空间发展战略》（The Greater London Authority ）（简称《大伦敦规划》）提出“集约紧凑”的城市发展战略以来，伦敦市政府逐步建立以城市公共交通尤其是轨道交通为骨架的城市更新战略，对轨道车站周边用地开展了一系列持续性更新，取得了良好的经济社会效益。伦敦国王十字车站地区历时近半个世纪的持续性更新，逐步由贫民窟转变为伦敦最具活力的地区之一。

文章通过深入分析其更新计划制定历程和实施路径，以小见大，总结伦敦在城市更新战略层面、过程管控、协商机制等方面的经验，为北京推动持续性更新提供借鉴。

相关理论研究

1.1  “轨道微中心”概念的提出

轨道交通作为大城市解决公共交通出行的重要工具，其站点与城市的关系一直是学术研究的重点。自 TOD 理论被引入国内后，其逐渐成为指导城市轨道交通建设与城市开发的重要理论依据，其内涵也随着城市的发展不断深化。

实践初期，对 TOD 模式的理解更多是聚焦于以轨道交通带动城市的扩张发展，轨道车站与城市功能的衔接并不紧密，甚至在一定程度上割裂了城市空间。伴随着城市的快速扩张，学者和城市建设者逐步反思“站城分离”带来的问题，轨道交通与城市融合发展的“站城一体化”理念逐步兴起。该理念强调以轨道交通作为组织城市功能的核心空间，通过立体布局，实现无缝换乘，将轨道车站与城市融为一体。

例如北京市结合基础设施建设，提出“轨道 +” 的概念，以及“轨道 + 功能”“轨道 + 环境”“轨道 + 土地”等不同结合模式，为轨道工程建设赋予更多的城市内涵，变单一工程导向为城市综合提升导向，将单一的工程设施建设，转变为带动重点功能区提升、旧城风貌保护、社区设施完善、城市交通改善的重要契机。

随着城市更新工作日趋常态化，北京适时提出“轨道微中心”的概念，更加注重轨道车站周边用地的发展，侧重于以人为核心的市民活动中心的营造，更加关注轨道交通带来的生活方式的转变，注重人本需求在功能、空间方面的体现，提出建设有温度、体现人文关怀的空间场所。

轨道微中心的范围充分结合存量用地情况，以轨道车站为核心，结合周边道路、产权地块边界进行确定，大多面积为 10~20 公顷，是公共交通可达性高、与轨道交通站点充分融合、土地集约化利用程度高、包含多元城市功能、具备场所感和识别性的重要节点性空间。

1.2  “轨道微中心”与城市更新的关联性

目前，北京市政府批复的第一批“轨道微中心”达 71 处，多数位于城市建成区和重点功能区，与城市更新紧密相关。一方面，轨道微中心的区位优势明显，通过与周边城市用地的高效连通和集约利用，可有效激发周边用地的土地价值，为城市发展注入新的动力；另一方面，轨道微中心周边城市建设相对成熟，通过微中心的建设，可有效整合各类城市公共空间要素，如地下管线、交通市政设施、公共服务配套设施、绿地等，有利于促进政府主导的公共资源的改造与更新，满足新时代人民生活的需求。

但轨道微中心涉及地上、地下空间，利益主体构成复杂，如何平衡各方利益，实现开发用地和城市公共资源价值的共同提升，是决定轨道微中心周边城市更新成败的关键。

文章选取伦敦国王十字车站地区更新项目为案例，该项目占地 27 公顷，是居住、商业、办公高度混合的地区，与北京市“轨道微中心”的面积、体量和定位相仿。

伦敦国王十字车站地区更新历程