2.1  更新背景

国王十字车站地区位于伦敦市中心城（CAZ）北部卡姆登区与伊斯灵顿区的交界线靠卡姆登区一侧，距市中心约 5 千米（图 1），以 1852 年建立的国王十字火车站和1868 年建立的圣潘克拉斯火车站为中心，是维多利亚时代至第二次世界大战期间英国重要的交通枢纽和工业配送区。第二次世界大战后，随着英国工业的衰落，国王十字车站地区的工厂纷纷倒闭，景象萧条，加之该地处于两个行政区管理交界的灰色地带，犯罪率居高不下，逐渐沦为伦敦十大贫民窟之一。

图1 国王十字车站地区与伦敦中心城（CAZ）的关系

2.2   长达三十余年的更新计划

从 1976 年始，国王十字车站地区开展了长达三十余年的更新计划制定工作。更新计划随时代需求和认知发展不断优化和完善，项目开发主体和利益相关方也随之不断扩大。按照导向性不同，更新计划可划分为以下三个阶段。

2.2.1 1976—1995 年：以商业开发为主导的更新计划

1976 年，《 大伦敦发展规划》（Greater London Development Plan ）将国王十字车站地区定义为拥有公共交通枢纽的商务办公区，自此国王十字车站地区开启了以商业开发为主导、通过土地换资本的传统更新模式的探索。

1987年，北方大铁路（Great Northern Railway）火车线路开通之际，英国铁路局（BR）邀请四家开发商参与该地区的开发竞标，以商业办公开发为主的“伦敦都市更新联盟”（London Regeneration Consortium，简称“LRC”）中标并制定更新计划。

1988 年，LRC 提出了大规模建设商业写字楼的规划方案纲要，其中，写字楼开发量达 54 万平方米，福利房仅为 5 万平方米。这与卡姆登自治区的社区规划纲要不符，同时遭到了代表国王十字车站地区公众意愿组织（King's Cross Railway Lands Group，简称“KXRLG”）的强烈反对，主要矛盾点集中于商业办公用房和福利住宅的规模。伴随着英国房地产市场的逐步滑坡，这一单纯的高强度商业开发方案无力持续性地改善国王十字车站地区的状况，反而造成了地区房地产贬值。

1994 年，LRC 撤回了其规划申请，私人开发商主导的商业开发计划以失败告终。

2.2.2 1996—2000 年：以商业开发为主导并重活力重塑的更新计划

1996 年，大伦敦政府编制《机遇增长区域和强化开发地区规划框架》（Opportunity Area/ Intensification Area Frameworks ），将国王十字车站地区定位为五个“中心城区边缘机遇区”（Central Area Margin Key Opportunities）之一，重新认定该地区为商务办公、旅游、居住等多元功能混合的机遇街区。

同时，伦敦政府决定将第一条高铁英吉利海峡隧道铁路线的终点站转移到该地区的圣潘克拉斯车站，为补偿建设车站的费用，政府决定给予建设方伦敦欧陆铁路公司（London and Continental Railways，简称 “LCR”）开发轨道沿线土地的权利。两大决策为该地区的更新注入了新的动力。LCR 与该地区的土地所有者组成联合开发委员会（King’s Cross Partnership，简称“KCP”），越来越多的利益相关方，如注重居住区开发的卡利铁路集团（Cally Rail Group，简称“CRG”）、注重历史建筑保护的国王十字保护区顾问委员会 (King's Cross Conservation Area Advisory Committee，简称“KXCAAC”) 等，加入了更新计划的制定工作。

在《机遇增长区域和强化开发地区规划框架》的指导下，经各方协商，达成了通过改善社区的生活环境重塑地区活力的共识，但整体计划仍以商业办公开发为主导。2000 年，伊斯灵顿区政府提交的更新方案，再次遭到当地居民团体的强烈反对。

2.2.3 2001—2006 年：以提升区域整体价值为导向的多元复合更新计划

2001 年，联合开发委员会（KCP）引入以资产管理著称的开发商 Argent，成立国王十字中心区有限合作公司（King’s Cross Central Limited Partnership，简称“KCCLP”），形成伙伴式开发模式。经过与当地社区充分协商，KCCLP摈弃大规模拆旧建新模式，转而采用结合轨道建设提高城市环境质量、保留历史特色、保护城市景观等提升地区整体价值的多元复合策略，来实现可持续发展和利益最大化，逐步推进地区繁荣（图 2）。

图2 国王十字机遇区重点考虑的要素

2004 年，卡姆登和伊斯灵区政府联合编制《国王十字机遇区规划与发展概要》（King's Cross Opportunity Area Planning and Development Brief ），明确提出该地区的发展目标：建设成为就业、居住、教育和休闲的功能混合地区。