2006 年，KCCLP 向卡姆登及伊斯灵顿议会提交该地区更新规划纲要，明确总量不超过 74 万平方米的混合用途开发规划，并对不同功能的最大建筑规模进行管控，同时向社区居民提供 24 000~27 000 个就业岗位、1 900 间住房（其中 40%是保障房），通过混合用途开发，提供体育、教育和休闲等设施，并承诺对公共空间进行改善。该规划获得了卡姆登及伊斯灵顿议会的许可，从而拉开了国王十字车站地区更新改造的序幕（图 3、图 4）。

图3 更新改造前的国王十字车站地区（上北下南）

图4 国王十字车站地区规划总图（右北左南）

2.3  更新成效

2006 年，规划纲要获得许可后，KCCLP 开始主导国王十字车站地区的改造更新，并接受社会各界的监督。在建设过程中，开发公司严格遵守规划纲要提出的 10 项开发原则，充分尊重城市历史肌理，积极保护、利用工业遗存，以国王十字车站为中心开展了一系列建设性保护工作。

在延续肌理的前提下，通过 20 条新的街道，10 个不同尺度、富有特色的公园和广场的建设，形成相互串联的公共空间系统，打破原有轨道线路对地区的割裂。对 20 栋既有建筑进行改造和再利用，将一些工业建筑改造为商业等功能，鼓励建筑功能复合使用，强调首层功能的公共开放性，在丰富区域功能的同时，也促进了社区居民间的融合、交流。提供多种类型的居住项目，包括业主所有权房、共有产权房、出租房（如公共住宅）等，吸引了大量的英国学生及上班族在此居住，提高了该区域的居住价值。

同时，针对国王十字车站地区族裔繁多、隔阂严重的情况，营造了随处可见的包容性文化交往场所。在优化空间载体的基础上，国王十字车站地区进一步通过引入大型文化机构入驻、举办系列文化活动、强化具有标识性的文化品牌（如电影《哈利 • 波特》取景的国王十字火车站通往霍格沃茨魔法学校的 9¾ 站台，即为其代表性文化品牌之一）的方式，吸引了大批游客前来参观，使得整个区域的吸引力迅速提升。

截至目前，虽然该地区仍然处于持续更新的状态，但已经极大地改善了地区环境，提升了城市的活力，获得了公众广泛的认可。2004 年以来，该区域就业增长 134%，科技工作者增加 237%，高于伦敦其他地区。国王十字车站地区受到年轻人的欢迎，在出入该地区的人群中，有超过 3/4 的人处于 18~34 岁年龄段，进一步增添了该地区的活力。

伦敦国王十字车站地区可持续更新经验

3.1  以公共交通为骨架的城市更新战略

在全球化竞争日趋激烈、住房短缺、生态环境破坏等内外压力下，重新恢复的大伦敦市政府于 2001 年重启了《大伦敦空间发展战略》的编制工作，并随着城市需求不断监测、评估与修订。虽经多次修订，“保持可持续增长”的核心思想基本不变。

2004 年，《大伦敦规划（2004）》首次提出“竖向增长”策略，即在严格保护大伦敦绿带和现有公园绿地等公共空间不减少的前提下，通过提高存量用地开发强度的方式实现经济发展。为支撑这一发展战略，规划提出机遇区（Opportunity Areas）、强化区（Areas for Intensification）和复兴区（Areas for Regeneration）三类地区为存量空间优先发展地区。

最具典型意义的机遇区与伦敦交通战略和城市规划体系紧密相关，是公共交通可达性好、发展潜力较大的地区，用于容纳新的住房、商业开发和基础设施，由大伦敦政府和 33 个自治市镇共同划定，经批准后纳入《大伦敦规划》，地方政府以此为依据制定机遇区规划框架，作为地区更新改造的纲领性文件（图 5）。

图5 国王十字机遇区规划与发展概要（OAPF）与伦敦规划体系的关系

机遇区不是一成不变的，而是随着城市的发展不断补充和完善，反映出与城市公共交通尤其是轨道交通建设的紧密相关性（图 6）。

图6 伦敦机遇区的演变

2021 年，新版《大伦敦规划》在以往的机遇区基础上，结合纵贯城铁（Crossrail 2）的建设，以规划新增轨道车站为核心，增加金士顿（Kingston OA）、伍德格林（Wood Green OA）、新索斯盖特 (New Southgate OA) 等机遇区（图 7）。

图7 伦敦机遇区与公共交通的关系

沿纵贯城铁新增的机遇区，将为伦敦提供至少 2 万个新增就业岗位和 2.35 万间新增住房，极大地带动了伦敦西南部和北部地区的发展。

国王十字车站地区于 2000 年被卡姆登的《统一发展计划》定义为机遇区，经批准后纳入 2004 年的《大伦敦规划》，一直延续到 2021 年新版《大伦敦规划》，是伦敦中心区 12 处机遇区之一，未来将为伦敦提供 1 000 套新的住房和 25 000 个就业岗位（图 8、表 1）。

图8 伦敦中心城区（CAZ）机遇区

表1 伦敦中心城区（CAZ）规划任务

3.2  立足长远的过程管控制度

城市更新项目尤其是成片的改造更新，因利益纠葛复杂，开发过程中不确定因素较多，制定合理的计划并稳步推进，是城市更新顺利开展的重要保障。为有序推动机遇区实施，《大伦敦规划》制定了详细的机遇区规划实施流程，并给出了建议性时间周期（图 9），其中前期的谋划和相关规划的批复需要长达 20~30 年。