瓜山“未来社区”位于杭州市拱墅区大城北核心区，是全省首批未来社区试点创建项目之一，也是唯一的原建筑保留整治改造项目。2019年以来，拱墅区上塘街道紧抓“未来社区”创建契机，选定拱墅区最大的城中村改造保留区块瓜山农居点为试点，按照“政府统筹、专业运营、百姓受益”理念，探索实践“系统化改造+插花式改建”创建模式，加速推进项目主体建设，布局人才公寓、精品民宿、创意办公及商业街区等多元业态，并瞄准青年人才服务“一件事”小切口，打通未来社区“三化九场景”，构建高效复合型社区服务圈，打造未来社区生态体系。
一、基本情况
瓜山“未来社区”是全省首批24个未来社区试点创建项目之一，共有农居270幢、小高层15幢。该项目位于上塘路延伸段以东、管家漾河以南、俞家桥路以西、石祥路以北，用地面积约45.26公顷，涉及未拆迁农户539户，房屋总建筑面积约23万㎡，公建配套面积约3万㎡。
瓜山“未来社区”创新拓展城中村改造模式，由运营企业将农民房从农民手中统一租赁下来，再运用“系统化改造、插花式改建”的方式，将原来的农民房打造成了电竞、工业、中国风等特色组团和共享空间的首个未来社区试点创建项目，是目前杭州市未来社区试点进展最快的社区。

图1.杭州瓜山未来社区
二、具体做法
（一）坚持高标定位，做优做强顶层设计
一是明确目标定位。根据国家“租赁”相关政策和全省“未来社区”试点创建“三化九场景”、全市“城中村改造”等要求，明确“以产兴城、以城促产、以业聚人、协调发展”的战略目标，具体通过创新“系统化改造+插花式改建”模式，即对原有建筑设施进行“插花式改建”，社区整体开展“系统化改造”模式的思路，在对瓜山保留农居点实施整治提升的基础上，试点推进含共享公共空间和电竞、宠物、动漫等18个组团运营特色在内的新型“未来社区”建设，努力打造集历史风貌区、人才居住区、创业集聚区、生活生态区“四区融合”的全国城中村改造样板和全省“未来社区”示范区。
二是精心制定方案。考虑到瓜山为保留农居点，方案编制期间，上塘街道会同区各职能部门、中国联合工程等多次实地踏勘现场，并针对区块内人口概况、特征及公共服务设施、基础设施配套等展开民意调查。同时，联动浙江大学工程师学院、浙江工业大学、浙大城市学院等高校对区块周边科创人才、高校学生及原居民代表等不同类型人群展开“对美好生活的需求”大调研；聘请浙工大设计集团、能翔、中国联合工程共同探讨，召集设计专家对设计方案进行多轮会审，最终形成定稿，力求达到最优设计效果。
三是统筹整合力量。作为项目建设主体，上塘街道紧紧抓住全省首批未来社区试点契机，整合力量、借力发力，于2019年6月成立由街道主要领导担任总指挥长，相关科室、第三方企业人员等组成的项目攻坚组，组织建设方、总包方、施工方及村民代表等开展每月进度评比，营造比学赶超良好氛围。同时，积极争取省市区相关支持，强化与发改、住建及数据资源等部门联动协同，攻克新苑停车楼打桩等难题，全力跑出项目加速度。为更好开展运营管理，2020年11月专门成立拱墅区瓜山未来社区管委会，下设办公室、产业发展部、资产管理部及公共事业部等一办三部，负责协调政企关系，统筹后期开发、产业发展、招商引资及管理服务，营造凝心聚力、齐抓共管的良好工作格局。

图2.瓜山未来社区整体规划图
（二）实施三大工程，创新破解发展难题
一是实施“惠民工程”。破解试点“资金短缺、常态化运营”难题。整治前期，上塘街道先后10余次召开会议商讨征迁具体事项，明确经合社、社区及相关科室职责，细化多项保障措施，仅用12天实现原瓜山北苑、新苑及东苑539户农户全部腾房，为后续启动试点奠定基础。综合考虑资金、指标及运营管理等多方面因素，街道采用整治代替拆迁的方式，解决资金缺口。引入第三方企业，按照“政府统筹、专业运营、百姓受益”思路，即政府出资开展房屋外部综合整治，第三方专业企业负责内部装修、统一整租运营的模式推进试点创建，累计节约政府改造资金支出近45亿元，农户租金收入从平均每年18万元增至38万元，实现“政府负担减轻、居民收益大幅提升、原有房屋保值增值”的初定目标。
二是实施“生态工程”。破解人居“环境整治、安全管理”难题。与中联合、浙工大设计集团合作，通过重新梳理瓜山原建筑空间关系，充分挖掘大运河文化带、拱墅老工业基地的历史文化底蕴，利用围墙、连廊将原结构松散的瓜山北苑北、南，瓜山新苑、东苑4个区块农居房重组成以“春夏秋冬”四色为主题，拥有独特庭院景观和组团化“大开放+小封闭”（内部封闭、外部开放）的空间格局，进一步留住乡愁记忆、增添生活趣味。并结合“‘迎亚运’城市环境大整治、城市面貌大提升”工作，在保证项目外立面整治施工质量的前提下，建设超低能耗的绿建中心、1万余方的下沉式星空广场、3公里的环形夜光跑道、滨水码头休闲带及智能立体停车库等设施，并对水电管网、市政配套及景观绿化、生态廊道等改造提升，累计完成面积达26万平方米，既改善脏乱差的环境旧貌，有效解决原居民对外散租带来的治安和消防安全隐患，又植入低碳等特色场景，运用空气源热泵系统、健康空气及智慧运维交互体系，并配备无人清扫机，探索构建未来社区可持续发展模式。